集中變分散?供地政策優(yōu)化幾成定局
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試點兩年，雙集中的供地方式迎來優(yōu)化。2月2日，一份落款為自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求各市、縣自然資源部門要根據(jù)年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少3個月，同時，詳細清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，這意味著試點兩年的雙集中供地模式迎來轉(zhuǎn)變。
業(yè)內(nèi)分析指出，轉(zhuǎn)變不代表要取消集中供地，更為靈活的供地方式和節(jié)奏，將更符合“銷售市場活躍－投資拿地活躍”的邏輯。
《通知》的核心要點是“推進供應(yīng)信息公開”。《通知》明確，建立擬出讓地塊清單公布制度，每次公開詳細清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預(yù)期限制。同時，詳細清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，這意味著試點兩年的雙集中供地模式迎來轉(zhuǎn)變。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，建立擬出讓地塊清單公布制度實際上是對過去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推進中，過于密集的供地，導致房企拿地的準備工作遇到了很多困難，最終導致對于地塊的情況掌握不到位，也影響了投資拿地的策略。政策明確了3個月的緩沖期，實際上是希望地塊信息為房企和市場所消化，本質(zhì)上也是希望土地供應(yīng)工作和市場需求做緊密的對接。
在嚴躍進看來，政策內(nèi)容不代表要取消集中供地，而是要對集中供地進一步優(yōu)化，充分體現(xiàn)了供地思路兼顧短期矛盾和中長期制度安排需要。雖然今年1月份各地投資拿地依然比較疲軟，但隨著“銷售市場活躍－投資拿地活躍”的邏輯線更加清晰，后續(xù)各類企業(yè)依然會有積極拿地的動作。
“并非‘取消’，而是根據(jù)形勢‘調(diào)整和優(yōu)化’?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，集中供地是長效機制，不能因市場低迷就退出。集中供地的本源，一方面是疏通供需雙方的信息，引導各方預(yù)期，避免搶地導致地價推動房價，導致資金大規(guī)模涌入樓市，另一方面是通過對土地合理定價，糾偏地方無序的土地財政行為，并通過強化信心披露和供地規(guī)則，倒逼熟地出讓，降低開發(fā)商拿地無序的成本。
2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。但事實上，此前已有部分城市打破了集中供地次數(shù)的限制，改為一年四次或多次的集中供地，更有城市暫停了集中供地模式。
據(jù)了解，北京、杭州、南京、蘇州、無錫等于2022年紛紛推出五批次集中供地，武漢在2022年更是上架了六批次集中供地。
2022年10月，江西住建廳發(fā)文，將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。此外，22個試點城市中的長沙也于去年官宣土地推介方式將進行調(diào)整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。2023年開年，天津首次單獨掛出1宗涉宅用地。
中指研究院土地市場研究負責人張凱在“中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會”上介紹，回顧2022年22城集中供地來看，計劃完成率不足六成。對于2023年土地市場走勢，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計并不樂觀。其中，市場熱度仍將持續(xù)分化，安全應(yīng)成為今年房企選擇城市的重要標準。在土地規(guī)則上，各地采取多次分散供地，優(yōu)化供地條件，降低參拍門檻。
李宇嘉指出，集中供地模式是在疫情后開始推的，主要是應(yīng)對當時高地價及新一輪樓市上漲。同時，從那時開始，也開啟了一攬子長效機制建設(shè)。當對房企定向去杠桿、要求自有資金拿地，全面打掉“前融”時，通過集中供地（一天內(nèi)完成十幾宗地塊出讓）控制源頭上搶地、誕生高地價的必要性，已下降了很多。但后續(xù)商品房市場下行，回款走低，開發(fā)商資金鏈緊張，此時繼續(xù)沿用集中供地，在很多城市甚至導致大面積流拍，惡化市場預(yù)期的同時，此前出讓的高價地也無法開發(fā)了，甚至計提壞賬準備。
此次《通知》也明確，各地要將住宅用地近三年平均完成交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。要因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當從嚴壓縮計劃規(guī)模直至暫停供地。