上月涉房并購(gòu)大幅增長(zhǎng) 2023年或是房地產(chǎn)重組并購(gòu)大年
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2022年底，涉房收并購(gòu)迎來(lái)一波小高峰。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2022年12月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及48筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有32筆，總交易對(duì)價(jià)約528億元，環(huán)比大幅增加72.4%。
克而瑞方面分析稱，從交易標(biāo)的物業(yè)類型來(lái)看，2022年12月住宅收并購(gòu)提升明顯，19筆涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股權(quán)，披露轉(zhuǎn)讓的住宅項(xiàng)目的并購(gòu)規(guī)模約275億元，主要受華夏幸福124億元處置南方總部資產(chǎn)、魯商發(fā)展59億元?jiǎng)冸x地產(chǎn)業(yè)務(wù)予山東城發(fā)等重大交易影響。
2022年12月26日，華夏幸福發(fā)布公告稱 ，其下屬三家全資子公司擬向固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司轉(zhuǎn)讓四項(xiàng)資產(chǎn)，總價(jià)款合計(jì)9.99億元。12月28日，華夏幸福發(fā)布公告稱，其向華潤(rùn)置地出售旗下4家公司全部或部分股權(quán)以及債權(quán)，對(duì)應(yīng)的價(jià)格是124億元，主要用于債務(wù)償付。華潤(rùn)置地的這筆收購(gòu)，涉及華夏幸福南方總部旗下的三處資產(chǎn)，包括武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目，以及標(biāo)的股權(quán)公司下屬的子公司。此外，華夏幸福還向大廠回族自治縣國(guó)宏運(yùn)營(yíng)管理有限公司轉(zhuǎn)讓其名下所屬產(chǎn)業(yè)園等四項(xiàng)資產(chǎn)。
發(fā)生在去年12月份的交易還涉及金融街、大悅城控股、建發(fā)國(guó)際等。其中，金融街將全資子公司京西置業(yè)持有的北京融嘉100%股權(quán)，作價(jià)22.6億元轉(zhuǎn)讓給控股股東下屬企業(yè)華融基礎(chǔ)并開(kāi)展后續(xù)承包經(jīng)營(yíng)。本次交易為承債式轉(zhuǎn)讓，涉及的主要資產(chǎn)位于北京房山區(qū)良鄉(xiāng)新城板塊的金悅嘉苑項(xiàng)目。大悅城控股全資子公司天泉置業(yè)以1.35億元收購(gòu)中金澍茂49%股權(quán)。此外，建發(fā)國(guó)際收購(gòu)福建兆潤(rùn)100%股權(quán)。
事實(shí)上，在行業(yè)遭遇流動(dòng)性壓力的背景下，房企出售項(xiàng)目以緩解現(xiàn)金流、盤(pán)活資產(chǎn)的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。值得關(guān)注的是，房企股權(quán)層面的融資開(kāi)閘以及收并購(gòu)，迎來(lái)一個(gè)新進(jìn)展。
2022年12月8日，格力地產(chǎn)重啟了已擱置兩年半的免稅業(yè)務(wù)收購(gòu)案，擬向珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購(gòu)買(mǎi)其持有的珠海免稅100%股權(quán)。
同月15日晚間，陸家嘴發(fā)布公告稱，擬以發(fā)行股份方式購(gòu)買(mǎi)陸家嘴集團(tuán)持有的昌邑公司100%股權(quán)、東袤公司30%股權(quán)，擬以支付現(xiàn)金方式購(gòu)買(mǎi)前灘投資持有的耀龍公司60%股權(quán)、企榮公司100%股權(quán)。
隨后，12月17日，招商蛇口重啟對(duì)南油集團(tuán)的收并購(gòu)，其發(fā)布公告稱，擬通過(guò)發(fā)行股份，購(gòu)買(mǎi)深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)。而在此前，由于受到融資環(huán)境收緊等影響，招商蛇口終止了對(duì)于南油集團(tuán)的收購(gòu)事項(xiàng)。
這種變化背后源自于金融政策向好。2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文稱，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。
股權(quán)融資開(kāi)閘信號(hào)發(fā)出后，已有超過(guò)30家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃。中指研究院方面表示，從融資目的來(lái)看，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還境內(nèi)外債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金為主要用途，還有部分企業(yè)明確提出用來(lái)購(gòu)買(mǎi)股權(quán)資產(chǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著融資環(huán)境持續(xù)放寬以及房企的資金鏈逐漸改善，收并購(gòu)的機(jī)會(huì)也在增加，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍的一種表現(xiàn)。通過(guò)收并購(gòu)能夠促進(jìn)存量資源的整合。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，2023年或是房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)大年。今年，在政策支持推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)將加快，重組并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加快出清的有效方式。新一批企業(yè)發(fā)展壯大獲得發(fā)展機(jī)會(huì)，出險(xiǎn)企業(yè)將淘汰退出行業(yè)，重組并購(gòu)也將重塑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。