2022年終特刊·交付篇| “保交樓”成重中之重 房企迎來(lái)“交付力”大考
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2022年，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”（“三保”工作）不僅成為政策、監(jiān)管的首要目標(biāo)，更是房企的第一要?jiǎng)?wù)?？梢钥隙ǖ氖?，2023年“三保”工作仍將是各方的核心關(guān)注點(diǎn)與信心恢復(fù)的首要驅(qū)動(dòng)力。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)工作千頭萬(wàn)緒，要從戰(zhàn)略全局出發(fā)，從改善社會(huì)心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手，綱舉目張做好工作。其中就包括要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
今年以來(lái)，各大房企也紛紛強(qiáng)調(diào)旗下項(xiàng)目交付完成情況以及交付力的提升。當(dāng)下，交付力已經(jīng)成為展示企業(yè)兌現(xiàn)能力和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力的重要窗口，在房地產(chǎn)下行周期，其重要性不斷凸顯，也更進(jìn)一步夯實(shí)了房企的責(zé)任與當(dāng)擔(dān)。
在“三?！惫ぷ髦?，“保交樓”既是首位也是核心，是“保民生”“保穩(wěn)定”的重要前提和內(nèi)容。
自2022年下半年以來(lái)，中央和地方紛紛加快推行“保交樓”相關(guān)政策工具，加快資金落地。8月，住建部、財(cái)政部及央行明確要通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。9月，全國(guó)2000億元專(zhuān)項(xiàng)借款資金啟動(dòng)，“保交樓”資金進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段。
10月，央行明確推動(dòng)“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款加快落地使用。11月，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布254號(hào)文，也明確要求積極做好“保交樓”金融服務(wù)，支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，同時(shí)要求資金“后進(jìn)先出”，金融機(jī)構(gòu)人員盡職免責(zé)等保障。同月，央行宣布在前期推出的“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃。
11月22日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議從六方面做出具體部署，其中在穩(wěn)定和擴(kuò)大消費(fèi)方面，再度強(qiáng)調(diào)“落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導(dǎo)地方加強(qiáng)政策宣傳解讀。推進(jìn)保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，加快項(xiàng)目建設(shè)和交付。努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。
中指研究院指出，進(jìn)入11月，多項(xiàng)重磅政策落地，尤其是供給端政策支持力度明顯加大。政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期；二是為個(gè)人購(gòu)房信貸提供支持，帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售恢復(fù)；三是“保交樓”，解決期房交付問(wèn)題，提振市場(chǎng)情緒，穩(wěn)住購(gòu)房者信心。未來(lái)企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，?shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間；需求端政策支持力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，提高市場(chǎng)銷(xiāo)售的活躍度和積極性；“保交樓”資金及政策將加速落位，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。
在證監(jiān)會(huì)公布房企股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施后，華夏幸福、金科、綠地、華發(fā)、福星、世茂、新湖中寶、大名城等多家房企或涉房企業(yè)紛紛宣布擬籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票募資，募資主要都是用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等。
中指研究院預(yù)計(jì)，2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，伴隨著各配套政策的不斷落實(shí)，資金落位速度有望加快，“保交樓”工作將如期推進(jìn)，有望一定程度修復(fù)購(gòu)房者置業(yè)信心，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定恢復(fù)，從而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)正面影響。
根據(jù)中指研究院調(diào)查，多數(shù)房企認(rèn)為，疫情影響導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)是按期交付的最大阻礙。同時(shí)，合作方或自身遭遇流動(dòng)性問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展停滯或停工也是影響因素之一。交付滿(mǎn)意度數(shù)據(jù)降至5年來(lái)最低水平，2022年僅69.8分，較2021年下降2.5分，已跌破70分關(guān)口。高預(yù)期和減配交付、延期交付對(duì)交付服務(wù)評(píng)價(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響。
因此，今年以來(lái)，各大房企也紛紛強(qiáng)調(diào)旗下項(xiàng)目交付完成情況以及交付力的提升。2022年上半年，萬(wàn)科加強(qiáng)產(chǎn)品線建設(shè)，拉通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全國(guó)56個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品力專(zhuān)項(xiàng)提升工作，整體交付質(zhì)量滿(mǎn)意度98.5%。
2022年1-9月，碧桂園集團(tuán)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司已在30個(gè)省、267座城市、910個(gè)區(qū)縣，累計(jì)合同交付共45萬(wàn)套房屋，交付面積逾5300萬(wàn)平方米。今年第四季度碧桂園預(yù)計(jì)還將交付約28萬(wàn)套房屋，全年預(yù)計(jì)共交付約73萬(wàn)套房屋。
同時(shí)，碧桂園集團(tuán)狠抓細(xì)節(jié)，開(kāi)展工程區(qū)域聯(lián)檢、材料聯(lián)合抽檢、樁基飛檢及優(yōu)化、交付維保等工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，碧桂園項(xiàng)目總累計(jì)周巡盤(pán)超4.6萬(wàn)次，第三方巡檢累計(jì)達(dá)2222個(gè)標(biāo)段，前三季度交付評(píng)估累計(jì)達(dá)1169個(gè)批次。
更引發(fā)行業(yè)關(guān)注的是，為了進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心，提升購(gòu)房者滿(mǎn)意度和信任感，碧桂園、萬(wàn)科等房企今年都在加強(qiáng)推進(jìn)“交房即交證”。2022年1-9月，碧桂園共有219個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交房即交證”，讓業(yè)主收樓的同時(shí)可以一手拿鑰匙、一手拿房本。
秉承客戶(hù)至上，美好全程相伴的服務(wù)理念，越秀地產(chǎn)從購(gòu)房、等待、交付、居住四大場(chǎng)景全新打造“YES美好+”全生命周期客戶(hù)服務(wù)。交付是“YES美好+”服務(wù)體系的重要環(huán)節(jié)之一，公司傾力為業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)的交付服務(wù)體驗(yàn)。
其實(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，做到“交房即交證”并非易事，尤其是在前期試點(diǎn)階段，這不僅需要項(xiàng)目工程按時(shí)完成竣工驗(yàn)收備案，包括規(guī)劃、質(zhì)檢、消防、人防等，還要前置投入人力與相關(guān)政府部門(mén)深度配合，對(duì)企業(yè)和團(tuán)隊(duì)本身也是一次實(shí)力的檢驗(yàn)。
克而瑞表示，2022年，房企除了迭代更新產(chǎn)品，另一重點(diǎn)是交付和服務(wù)升級(jí)，具體圍繞交付體系、社區(qū)煥新、社群營(yíng)造等維度。首先，“保交付”成為房企存活的命脈，紛紛將其提升到企業(yè)調(diào)整過(guò)渡階段的重中之重；其次，行業(yè)回歸居住屬性，在“保交付”的基礎(chǔ)上，房企回歸制造業(yè)，重拾工匠精神，交付成為展示房企從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本預(yù)算、工程技法、產(chǎn)品質(zhì)量到服務(wù)能力的重要連接端口。