長(zhǎng)租公寓2023年有望恢復(fù)正增長(zhǎng)
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貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，雖然目前受市場(chǎng)層面影響，租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨的挑戰(zhàn)加大，但2023年上半年租賃住房供應(yīng)規(guī)模會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，保租房也將發(fā)揮示范、引領(lǐng)作用，成為租賃市場(chǎng)的“穩(wěn)定器”。
黃卉介紹，租賃市場(chǎng)層面，今年租賃市場(chǎng)降溫，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。一方面是市場(chǎng)活躍度下降，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交量較去年同比下降2.4%；另一方面是租金水平繼續(xù)下探，今年全國(guó)重點(diǎn)40城平均月租金同比下跌3.2%。出租難度增加，房源成交周期均呈現(xiàn)延長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全國(guó)重點(diǎn)40城房源成交周期為58.7天，同比延長(zhǎng)8.3天。
具體到租賃企業(yè)層面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨的挑戰(zhàn)加大。由于租客收入預(yù)期不確定性增加，儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)，租客的租金可支付能力降低。租賃需求減弱，租客的新增、換租需求減少。租賃機(jī)構(gòu)面臨較大的出租壓力，企業(yè)出租率呈現(xiàn)明顯下降，多數(shù)企業(yè)出租率下降了5-10個(gè)百分點(diǎn)；租賃企業(yè)收房速度下降，普遍放緩了拓展新增房源的速度，注重在單店盈利，逐步優(yōu)化簽約房源質(zhì)量。
具體來看，各個(gè)租賃企業(yè)在業(yè)務(wù)規(guī)模上仍舊處于高位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年三季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)簽約口徑在管房源量超過8.5萬間，環(huán)比增長(zhǎng)100%。其中，分散式租賃業(yè)務(wù)“省心租”的在管規(guī)模突破5萬套，環(huán)比增長(zhǎng)近70%，并已經(jīng)進(jìn)入13個(gè)城市。
另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)有巢公寓新增開業(yè)規(guī)模為1.1萬間，整體規(guī)模迅速擴(kuò)大;合景公寓、窩趣新增開業(yè)規(guī)模超5000間，旭輝瓴寓、上海城方、樂乎公寓等新增開業(yè)規(guī)模接近4000間。今年上半年，典型住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)率、管理規(guī)模增長(zhǎng)率，相比2021年有明顯下降，但讓處于較高水平。
地域方面，核心一二線城市是各品牌企業(yè)主要的布局區(qū)域。中指研究院報(bào)告顯示，上海、深圳均有20家住房租賃品牌進(jìn)入，是品牌數(shù)量最多的兩個(gè)城市。廣州、北京、杭州、南京、成都、蘇州、天津等城市排名也比較靠前，品牌數(shù)量均超過10家。
從項(xiàng)目數(shù)量角度出發(fā)，一線城市新開業(yè)項(xiàng)目占比超六成；二線城市占比近三成，其中濟(jì)南、蘇州、東莞、成都等正在成為集中式住房租賃品牌的發(fā)力重點(diǎn)，聚焦城市核心區(qū)域和產(chǎn)業(yè)園。此外，在今年上半年投入運(yùn)營(yíng)的開業(yè)項(xiàng)目中，佛山、南通、泉州、無錫等也陸續(xù)出現(xiàn)租賃品牌，下沉市場(chǎng)的產(chǎn)品質(zhì)量也在逐漸提升。
“隨著疫情政策的逐步放松，疊加高校畢業(yè)生數(shù)量繼續(xù)創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)明年租房需求規(guī)模將增加，租賃市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，全年恢復(fù)正增長(zhǎng)。房源供給持續(xù)優(yōu)化，供應(yīng)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，2023年將有一大批新建租賃住房房源入市，受業(yè)主收入預(yù)期下降、房貸壓力與購(gòu)房市場(chǎng)成交節(jié)奏放緩等影響，業(yè)主‘售轉(zhuǎn)租’的比例增加，2023年上半年租賃住房供應(yīng)規(guī)模會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，保租房也將發(fā)揮示范、引領(lǐng)作用，成為租賃市場(chǎng)的‘穩(wěn)定器’?！?/p>
黃卉表示，“從租賃機(jī)構(gòu)化率來看，預(yù)計(jì)2023年分散式租賃住房的機(jī)構(gòu)化滲透率有望加速提升。一方面隨著行業(yè)監(jiān)管的不斷完善，個(gè)人二房東房源或交由房東自行管理，或轉(zhuǎn)由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合規(guī)化運(yùn)營(yíng)。另一方面，長(zhǎng)沙、成都、西安等城市率先出臺(tái)‘以租換購(gòu)’政策，開拓性地將保租房籌集渠道延伸至分散式存量市場(chǎng)。分散式租賃住房的機(jī)構(gòu)化滲透率的提升將大大提升我國(guó)租賃住房管理專業(yè)化、品質(zhì)化水平，減少租賃市場(chǎng)亂象?！?/p>
此外，中指研究院報(bào)告顯示，龐大的流動(dòng)人口規(guī)模將催生大量住房租賃需求，特別是在長(zhǎng)三角、珠三角、粵閩浙沿海城市群等重點(diǎn)城市群、核心城市，住房租賃需求將更加旺盛。在此背景下，住房租賃企業(yè)應(yīng)持續(xù)優(yōu)化區(qū)域布局，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域核心城市的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。
談及租賃行業(yè)的金融支持，黃卉表示，“當(dāng)前我國(guó)住房租賃企業(yè)的融資渠道主要有五大類融資渠道，分別呈現(xiàn)不同的產(chǎn)品特性，不同的融資渠道融資的難易程度不同，有股權(quán)融資、傳統(tǒng)債券融資、資產(chǎn)證券化等渠道。”
“一是股權(quán)融資，這是行業(yè)早期的融資模式，股權(quán)融資單次融資規(guī)模大，對(duì)租賃企業(yè)盈利及發(fā)展空間要求較高，早期的創(chuàng)業(yè)型租賃機(jī)構(gòu)獲得股權(quán)融資概率更大；二是傳統(tǒng)債券融資，主要包括銀行貸款和公司信用類債券。傳統(tǒng)債權(quán)的門檻相對(duì)較高，房企背景的租賃企業(yè)占比更高；三是資產(chǎn)證券化，以企業(yè)可預(yù)期的租賃收入、資產(chǎn)回款作為主要的償債來源，發(fā)行可流通的證券進(jìn)行融資，有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，拓寬融資渠道；四是房地產(chǎn)信托投資基金（REITS），今年華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT和華潤(rùn)有巢REIT上市發(fā)售，對(duì)企業(yè)融資起到積極作用；五是產(chǎn)業(yè)基金，投資于升值潛力較高的住房租賃企業(yè)項(xiàng)目，通過專業(yè)化運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，來獲得項(xiàng)目投資的資本收益退出方式。”
黃卉表示，近年在政策引導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)和長(zhǎng)租企業(yè)不斷嘗試中，住房租賃融資環(huán)境有所改善，但“目前信貸融資渠道主要針對(duì)做重資產(chǎn)的房企，由于缺乏抵押物或其他金融產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)新興行業(yè)企業(yè)資信評(píng)級(jí)不高、信心不足，多數(shù)租賃企業(yè)普遍面臨融資渠道窄、融資成本高的問題”。
“一是鼓勵(lì)銀行業(yè)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，鼓勵(lì)發(fā)放20年以上的長(zhǎng)期貸款，貸款利率不高于當(dāng)期基準(zhǔn)利率的0.8倍，并且可以支持按季度或按年度分期償還，與企業(yè)租金收入的節(jié)奏相匹配。”
“二是可探索建立增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票交易融資機(jī)制。允許保障性租賃住房企業(yè)將增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)換為可交易的增值稅抵扣憑證，通過憑證交易，撬動(dòng)社會(huì)資金投資。企業(yè)將增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額度，經(jīng)稅務(wù)局審批后，轉(zhuǎn)換為可交易的增值稅抵扣憑證。投資者通過購(gòu)買保障性住房租賃企業(yè)股權(quán)獲得逐年生效的抵扣額度，用于降低自身企業(yè)的增值稅，以撬動(dòng)社會(huì)資本發(fā)展租賃?！?/p>