樓市進(jìn)入新一輪需求端政策利好釋放周期
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隨著更多高能級城市調(diào)整限購政策，樓市正在進(jìn)入新一輪需求端政策利好釋放周期。因城施策方面，近期熱點(diǎn)城市紛紛加入調(diào)整限購的隊(duì)伍，進(jìn)一步打開市場活躍度；而在頂層設(shè)計(jì)上，更加強(qiáng)調(diào)促進(jìn)居住消費(fèi)的長期戰(zhàn)略。
今年以來，常規(guī)需求端政策幾乎應(yīng)出盡出，但市場反應(yīng)一直沒有出現(xiàn)明顯改善。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要源于購房者的信心恢復(fù)還受到行業(yè)外因素影響，如經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和收入預(yù)期等，因此房地產(chǎn)銷售市場的拐點(diǎn)出現(xiàn)，除了供給端和需求端的政策刺激之外，更多的還要依賴于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善。
11月，杭州、成都、西安等高能級城市陸續(xù)調(diào)整樓市限購政策，12月，廈門、武漢、佛山也紛紛優(yōu)化限購政策，這被認(rèn)為是新一輪需求端政策紓困全面拓展至熱點(diǎn)城市的節(jié)奏。
其中，佛山本次政策調(diào)整屬于進(jìn)一步松綁，“全面退出限購”。據(jù)了解，佛山曾在2015年放開限購，2016年底恢復(fù)了本輪限購政策，三個(gè)月前，除了核心三個(gè)鎮(zhèn)街，其他鎮(zhèn)街已經(jīng)先行一步退出了限購隊(duì)列，本次屬于完全解除限購。
值得注意的是，佛山同步強(qiáng)調(diào)了“限售三年”的要求，明確自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佛山退出限購是為了激活換房需求，但為了避免未來市場回暖后短期炒作進(jìn)場，推出了三年限售，鼓勵(lì)長期持有，“房住不炒”依然是底線。
與佛山同期，廈門和武漢也對樓市限購進(jìn)行了松綁，解除了非核心區(qū)域的限購政策。“這種‘小步快跑’的節(jié)奏，政策密度大但是每次力度相對小一些，符合逐步引導(dǎo)市場預(yù)期和修復(fù)市場需求端動(dòng)力的基調(diào)?！崩钣罴握J(rèn)為。
實(shí)際上，需求端的政策調(diào)整也是為了配合“三支箭”盡快落地的系統(tǒng)化舉措，需求端的恢復(fù)是樓市良性循環(huán)的一個(gè)重要前提。業(yè)內(nèi)人士表示，要想解決供給端的流動(dòng)性難題，首先要恢復(fù)市場和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進(jìn)入的，也就是說，要想讓信貸、債券、股權(quán)等“三支箭”盡快落地，就必須讓市場需求端保持一定的活躍度。
熱點(diǎn)城市調(diào)整限購的動(dòng)作還是有比較明顯的穩(wěn)樓市作用。以杭州為例，10月份杭州樓市成交相對低迷，新房成交環(huán)比下降24.5%，二手房成交自6月后持續(xù)下降。而將“認(rèn)房認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，釋放了新的居住需求，11月，杭州二手房成交量環(huán)比回升，新房價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，比上個(gè)月增加了0.4個(gè)百分點(diǎn)；杭州第四批集中供地表現(xiàn)也相對亮眼，超過30%的地塊觸頂成交，且僅有1宗地塊由國資競得，其余地塊均由民營房企獲得，民營房企拿地金額占比達(dá)到92%。
“近期核心城市加快政策優(yōu)化節(jié)奏，有助于推動(dòng)當(dāng)?shù)刭彿空呷胧?，部分城市政策效果初顯?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，接下來，因城施策力度有望繼續(xù)加大，降成本、降門檻仍是主要方向，核心一二線城市有望跟進(jìn)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，繼續(xù)優(yōu)化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同時(shí)降低交易稅費(fèi)，契稅、個(gè)人所得稅、增值稅等方面均存在調(diào)整空間。
陳文靜認(rèn)為，隨著核心城市優(yōu)化政策的落地及顯效，市場信心或得到修復(fù)，核心城市市場亦有望逐漸進(jìn)入恢復(fù)通道。
除了城市層面點(diǎn)狀的政策調(diào)整，促進(jìn)居住消費(fèi)的整體規(guī)劃也已經(jīng)推出。
近日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》明確了一攬子長效機(jī)制，要求堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。健全住房公積金制度。推進(jìn)無障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能家電消費(fèi)，推動(dòng)數(shù)字家庭發(fā)展。
李宇嘉指出，《綱要》描繪的是一個(gè)全面促進(jìn)居住消費(fèi)的長期戰(zhàn)略，不只是圍繞潛在需求，打造有租有買、供應(yīng)低成本、低門檻的住房保障體系，也致力于降低消費(fèi)的門檻和成本，釋放消費(fèi)潛力，還強(qiáng)調(diào)了存量房消費(fèi)，比如無障礙、裝飾裝修、智能化等，全面適配老齡化時(shí)代居民存量房升級換代的新需求。
“未來半年內(nèi)，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的趨勢將更為明確?！?58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，隨著12月開始疫情防控政策的不斷優(yōu)化，社會經(jīng)濟(jì)面整體向好的大趨勢將體現(xiàn)得更為明顯，這對于需求側(cè)的入場會起到根本性拉動(dòng)作用。
除此之外，《規(guī)劃綱要》中“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”“優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局”“提升要素市場化配置水平”“扎實(shí)推動(dòng)共同富?！钡葍?nèi)容，亦將影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局。陳文靜指出，房地產(chǎn)新房市場規(guī)模總量已見頂，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍在，人口、產(chǎn)業(yè)等資源集聚的地區(qū)，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展機(jī)會或?qū)⒏蟆?/p>